เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง "การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์" จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ สถาบันการเงินซึ่งในที่นี้หมายความรวมถึงธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลัก ประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า "เงินส่วนเหลือของหลักประกัน" หรืออาจเรียกว่า "ส่วนทุนของผู้กู้" เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมาก เพียงนั้น แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้ เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว
โดยทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลัก ประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ 80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะเห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จาก การประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจาก ความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น
เพราะหากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้น ดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสี่ยหายที่เกิดขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากมีการประเมินราคาหลักประกันที่ต่ำเกินไป จนผู้ซื้อบ้านไม่สามารถนำวงเงินกู้ที่ได้ไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อบ้านรายเดียวกันนี้อาจเปลี่ยนใจไปใช้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงิน แห่งอื่น ทำให้สถาบันการเงินแห่งนั้นต้องเสียลูกค้าไปซึ่งเป็นการเสียโอกาสทางการตลาด และหากสถาบันการเงินแห่งอื่นๆก็ปฏิเสธที่จะให้วงเงินสินเชื่อเท่ากับวงเงิน ที่ผู้ซื้อบ้านรายนี้ต้องการ ความเดือดร้อนจะตกอยู่ที่ตัวของผู้ซื้อบ้านเนื่องจากชำระเงินดาวน์ไปแล้วแต่ กลับไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ก่อให้เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ตามมาคือผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็จะเสียโอกาส ทางการตลาดเช่นกัน
ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริม ทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไป อย่างอิสระใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารยูโอบี รัตนสิน ธนาคารเอเซีย ธนาคารสแตนดาทชาเตอร์ นครธน และธนาคารดีบีเอส ไทยทนุ ธนาคารบางแห่งตั้งบริษัทในเครือเพื่อให้เข้ามาดูแลงานในส่วนของการประเมิน ค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อความคล่องตัวแต่ยังคงไว้ซึ่งความเป็นอิสระ เช่นธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนที่เหลือใช้หน่วยงานภายในเป็นผู้ประเมิน
ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระ ขณะนี้มีถึง 49 แห่งที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาด หลักทรัพย์ ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่ มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอม รับ
อย่างไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสิน เชื่อรายย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด โดยการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มี ลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า
ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่
- วันซื้อขาย เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจบูมแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
- ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง
- ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร
- เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้ น้อยมาก กรณีที่มีผู้ประกอบการวางกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย โดยเสนอเงื่อนไขประกันวงเงินกู้ 100% แท้ที่จริงเป็นการให้วงเงินกู้ 100 % ของราคาประเมิน ซึ่งไม่ใช่ 100% ของราคาซื้อขาย และเพื่อเป็นการป้องกันความเสียงของสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อในลักษณะนี้จะเป็นเงื่อนไขที่ใช้กับโครงการอสังหาริม ทรัพย์ที่สถาบันการเงินแห่งนั้นๆ เป็นผู้ให้วงเงินกู้สนับสนุนโครงการ ที่มา http://www.homemax.co.th/tips/tip_16.html
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น